Основные цели и задачи развития жилищно-коммунального комплекса. Жилищно-коммунальный комплекс: управление и развитие Разработка мероприятия по развитию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг

Дата написания: 11.03.2024

Время на чтение: 71 минут

Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

- совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
- обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;
- владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие «управление многоквартирным домом» жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

- благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

1) создание рыночных отношений при предоставлении ЖКУ;
2) вывод управления многоквартирными домами из-под административного воздействия;
3) демонополизацию в сфере управления и создание конкуренции;
4) привлечение в сферу управления профессиональных управляющих;
5) достижение разумного общественно-политического соотношения интересов населения и органов государственной и муниципальной власти;
6) первостепенное удовлетворение интересов населения в вопросах финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;
7) увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;
8) повышение уровня обслуживания населения: достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

1. Регистрация в МЮ ФРС
2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)
3. Присвоение кодов Госкомстата
4. Изготовление печати
5. Открытие расчетного счета в банке
6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета
2) Создание ассоциации ТСЖ
3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

а) наименование Товарищества;
б) копии паспортов всех членов Товарищества
в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества
г) Технический паспорт дома
д) документы на юридический адрес (если есть)
е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. №506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги.

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества
- определять смету доходов и расходов ТСЖ на год
- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;
- подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги в рамках уставной деятельности;
- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;
- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;
- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества.
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.
- на проведение реконструкции многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- на установление пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется путем принятия членами товарищества решений на общем собрании членов ТСЖ.

ТСЖ владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме при наличии полномочий собственников помещений. Товарищество наделяется такими полномочиями в момент его создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в устав товарищества. Полномочия на совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме от не членов товарищества ТОК приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, ведение бухгалтерской и технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, установление фактов невыполнения работ и неоказания услуг, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно, прежде всего, является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления общим имуществом в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Товарищество может оказывать услуги и выполнять работы для собственников помещений для улучшения условий их проживания (консультационные услуги, услуги Интернет, связи, услуги представительства, косметический ремонт помещений, получение и отправка корреспонденции и другие виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации, направленные на достижение предусмотренных уставом целей).

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) либо путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Решение общего собрания собственников помещений о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Следовательно, число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке, установленном ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе РФ, то есть:

- в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер (т.е. когда их исправление применительно к обстоятельствам конкретного случая невозможно);
- осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии);
- осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Решение о ликвидации ТСЖ может принять общее собрание членов товарищества. Общее собрание назначает ликвидационную комиссию, к которой переходят полномочия правления ТСЖ. То есть, с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят функции и права правления ТСЖ. Задачей ликвидационной комиссии является завершение деятельности ТСЖ. Поэтому правление прекращает свою деятельность и обязано полностью подчиниться решениям ликвидационной комиссии.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации).

Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Решение вопросов правопреемства в отношении конкретных прав и обязанностей юридического лица при его реорганизации связано с передаточным актом или разделительным балансом, которые утверждаются участниками ТСЖ или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц.

При слиянии, присоединении и преобразовании вся совокупность прав и обязанностей реорганизованных юридических лиц переходит к одному правопреемнику - вновь созданному юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.

Созданное в многоквартирном доме товарищество собственников жилья может принять такой дом в управление, если общее собрание собственников помещений приняло соответствующее решение о выборе способа управления - управление товариществом собственников жилья.

Сам факт создания товарищества не является основанием для передачи дома этому товариществу в управление.

Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, ГК РФ, иными правовыми актами и уставом.

Органами управления ТСЖ являются:

1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
2) правление товарищества.

Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ.

Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно выделить по значимости в два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:
- - принятие решении о реорганизации и ликвидации товарищества;
- - принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
- - определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
- - принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:
- - избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
- - образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
- - внесение изменений в устав товарищества;
- - утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
- - рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- - принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
- - определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
- - другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление товарищества избирается из числа его членов общим собранием. Решение о составе правления товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума такого собрания.

Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья.

Правление товарищества обязано:

- соблюдать товариществом законодательство и требования устава товарищества;
- выбирать председателя правления товарищества;
- осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
- составлять смету доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
- управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
- нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление товарищества обязано соблюдать нормы Трудового кодекса РФ;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
- созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
- распоряжаться средствами товарищества;
- выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Срок полномочий правления ТСЖ устанавливается уставом товарищества, но не более чем на два года.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества. Протоколы заседаний правления ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный его уставом, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества - член правления такого товарищества, а срок полномочий правления не может превышать двух лет. Председателем правления товарищества не может быть не член товарищества либо лицо, действующее по доверенности от члена товарищества. Выборы председателя правления могут быть осуществлены и на общем собрании членов товарищества, но в этом случае только общее собрание членов товарищества может досрочно прекратить его полномочия. Председатель правления ТСЖ свои полномочия может осуществлять на общественных началах либо на профессиональной основе. В последнем случае правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Председатель правления товарищества собственников жилья имеет следующие полномочия:

- обеспечивает выполнение решений правления;
- дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;
- действует без доверенности от имени товарищества;
- подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;
- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор. Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

Источники, из которых формируются средства товарищества собственников жилья, состоит из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества.
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества
- субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, если эти средства предусмотрены законодательством;
- прочих поступлений.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано.

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения (жилого и нежилого) в многоквартирном доме.

Вступление в члены ТСЖ возможно при учреждении такого товарищества или путем подачи заявления.

Собственник помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Прекращение права собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме возможно в следующих случаях:

- по решению суда;
- при отчуждении помещения;
- в случае гибели или уничтожения помещения;
- при отказе от собственности.

В связи с тем, что помещения в многоквартирном доме могут принадлежать нескольким собственникам в долевой собственности, то каждый участник долевой собственности имеет право вступления в члены ТСЖ.

Член товарищества имеет право:

- самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;
- участвовать в общем собрании членов товарищества и голосовать лично или через своего представителя, уполномоченного доверенностью;
- избирать и быть избранным в органы управления товарищества и его орган контроля;
- получать информацию о деятельности органов управления товарищества как самостоятельно, так и через его органы контроля;
- добровольно выйти из состава членов товарищества;
- обжаловать в суд решение общего собрания членов товарищества или решение правления товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;
- вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов;
- осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащем ему помещении с соблюдением требований законодательства РФ, санитарных, противопожарных и иных правил и норм;
- поручать товариществу заключать в его интересах и за его счет возмездные договора с третьими лицами, а также по его поручению производить оплату по заключенным договорам;
- осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

Член товарищества обязан:

- бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;
- поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, правила содержания общего имущества;
- использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;
- выполнять требования устава, решений общего собрания членов товарищества, правления товарищества;
- не нарушать права других собственников;
- нести бремя содержания принадлежащего помещения, общего имущества;
- своевременно оплачивать членские взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- своевременно извещать товарищество или уполномоченную им управляющую организацию (управляющего) о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении или работающих в нем;
- за свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;
- допускать в помещение должностных лиц товарищества, управляющей организации (управляющего), предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;
- участвовать в мероприятиях, проводимых товариществом;
- участвовать в общих собраниях членов товарищества;
- принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;
- соблюдать иные установленные общим собранием членов товарищества требования.

В городе Москве проводится политика создания условий для организации и эффективной деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), как способа управления многоквартирным домом, наиболее полно реализующего права и обязанности собственников помещений по управлению таким домом.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В районе Люблино работа по созданию ТСЖ ведётся с 2007 года. Работа проводилась в соответствии со следующими нормативными документами:

- Постановлением Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. №398-ПП «О программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год»,
- Распоряжением префекта ЮВАО от 07.08.2007 г. №1635 «Об утверждении Адресного перечня жилых домов, где имеются предпосылки к созданию товариществ собственников жилья в 2007 году»;
- Регламентом взаимодействия ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» и

территориальных органов исполнительной власти по реализации Программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы.

В рамках данного Регламента управой района была организована информационно-разъяснительная работа с жителями домов, включенных в программу создания ТСЖ. Работа проводилась путем встреч с инициативными группами жителей, на встречах со старшими по домам, путем вывешивания с постоянным обновлением информации на досках объявлений в домах, размещением статей в газету «Моё Люблино», раздачей брошюр, информационных писем за подписью главы управы.

Были подобраны инициативные группы жителей домов, собственникам жилья в домах по созданию ТСЖ через почтовые ящик розданы информационные письма о преимуществах создания ТСЖ.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы №398 в целях оказания практической помощи собственникам помещений по организации ТСЖ в домах района работают специалисты ГУП «Центр содействия управлению многоквартирными домами и паспортизации помещений» на которых возложены данные функции.

По состоянию на 01.05.2008 г. из 56 ТСЖ году внесены в Единый государственный реестр юридических лиц ТСЖ по 7-ми адресам:

- Краснодарская, 60
- Люблинская, 113а
- Маршала Баграмяна, 8
- Марьинский парк, 41-2
- Новороссийская, 16
- Совхозная, 18-2
- Кубанская, 12-3

По оставшимся 49 строениям документы переданы на регистрацию ТСЖ в Московскую межрайонную Инспекцию Федеральной Налоговой службы по г. Москве.

При создании ТСЖ в 2008 году, работа по созданию ТСЖ проводится с учётом Постановления Правительства Москвы №1032 от 04.12.2007 г. «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 гг.».

Данная программа разработана в целях обеспечения выполнения обязательств города по устранению недоремонта жилищного фонда, накопившегося за прошлые годы в условиях недостаточного финансирования.

В первую очередь на проведение выборочного капитального ремонта отбираются дома, где созданы ТСЖ со смешанной формой собственности (муниципальные). Построенные до 1991 года (включительно) с железобетонными перекрытиями, с этажностью от 6 этажей и выше, техническое состояние которых удовлетворительное и частично неудовлетворительно.

Начиная с 2009 года комплексный и выборочный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников помещений.

В районе Люблино в 2008 году были созданы ТСЖ в 68 жилых строениях района. При внесении в адресные перечни, управой района учитывалось включение жилых домов в план выборочного капитального ремонта согласно городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов.

В настоящее время в рабочем порядке проводится работа по разносу уведомлений и сбору решений собственников по домам, где запланировано создание ТСЖ по строениям. По состоянию на 01.05.2008 г.: из 68 запланированных к созданию ТСЖ в 2008 году по 29 строениям документы переданы в ГУП «Центр…» для передачи на регистрацию ТСЖ.

В принятой Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья на 2007-2009 годы, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 22.05.2007 г. и других документах Правительства Москвы предусмотрены следующие основные меры поддержки ТСЖ:

1) проведение в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы ТСЖ;
2) предоставление ТСЖ бюджетных субсидий на содержание и ремонт управляемых ими домов в том же порядке и размере, что и для дирекций единого заказчика (ДЕЗ);
3) предоставление ТСЖ нежилых помещений для организации их деятельности на бесконкурсной основе и по минимальной ставке арендной платы, в том числе путём перевода освободившихся жилых помещений на первых этажах, являющихся собственностью города Москвы, в нежилой фонд;
4) определение в первоочередном порядке границ земельных участков под многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, и их оформление в общую долевую собственность собственников помещений;
5) проведение мероприятий по созданию ТСЖ за счет бюджетных средств;
6) бесплатное обучение председателей ТСЖ и инициативных групп граждан.

Рассмотрев все наиболее крупные аспекты ТСЖ, можно выделить множество достоинств этой формы управления:

1) Возможность влиять на решение вопросов. К несомненным плюсам можно отнести то, что при этой форме управления собственники дома принимают непосредственное участие в решении основных вопросов. Общее собрание товарищей является высшим органом управления в ТСЖ. К полномочиям общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс относит широкий перечень вопросов.
2) Порядок и чистота вашего дома. Дом, подъезды, лифт станут несомненно ухоженнее, чище. Но только при условии грамотного создания и функционирования ТСЖ. Для этого ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал.
3) Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. В соответствии со ст. 152 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. Но это скорее исключение, чем правило: обычно у всех нежилых помещений имеются свои собственники. А вот что касается подвалов и верхних технических этажей - тут ТСЖ может проявить фантазию и найти арендатора. Доход может принести даже использование наружных стен дома. На фасаде можно размещать рекламные плакаты и т.д. А это также дает немаленький доход, который можно потратить на облагораживание придомовой территории или ремонт подъездов.

Также ТСЖ имеет и недостатки:

1) Мнение большинства важнее. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется. Такие граждане должны будут смириться с положением дел.
2) Более высокие платежи. Это наиболее популярная причина отрицательного отношения к ТСЖ. В ТСЖ необходимо уплачивать обязательные членские взносы. Ведь помимо коммунальных услуг нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т.д. Также необходимы средства для ремонта и облагораживания общего имущества.
3) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан. Для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело - собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое - жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.

СПЕЦИФИКА УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ НА МУНИЦИПАЛЬНОМ УРОВНЕ

В. В. КОПЫЛОВ

В статье исследуется проблема эффективности функционирования отраслей жилищнокоммунального хозяйства на муниципальном уровне. Автором рассмотрена специфика ведения и реформирования ЖКХ на примере Норильского промышленного региона.

Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, Норильский промышленный регион, муниципальный уровень.

Актуальность исследования обусловлена необходимостью решения ряда теоретических и практических задач управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с учетом особенностей реформирования отрасли и развития экономики регионов. Реформа жилищнокоммунального хозяйства, включая политику оплаты жилья и коммунальных услуг, систему социальных гарантий, а также вопросы повышения эффективности управления и содержания жилищного фонда, объектов инфраструктуры, является составной частью общеэкономических преобразований в Российской Федерации.

Коренные изменения в российской экономике, переход ее к рынку с особой остротой выделили проблему эффективности функционирования отраслей жилищно-коммунального хозяйства. С одной стороны, процесс приватизации в жилищной сфере и регулирующие его нормативные документы существенно изменили структуру собственности жилья, переложив ответственность за жилищно-коммунальное обслуживание населения на местные органы власти, что коренным образом изменило систему экономических взаимоотношений в отрасли. С другой стороны, ухудшение качества жилищно-коммунальных услуг, обветшание объектов жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, снижение надежности работы инженерных систем, выделение значительной доли местных бюджетов на содержание отрасли потребовали адекватного изменения форм и методов управления в жилищнокоммунальном хозяйстве .

Процессы реформирования экономических отношений и передачи полномочий на места породили множество вопросов теоретического и прикладного характера, относящихся к преобразованию всей системы управления жилищнокоммунальным комплексом в условиях рынка.

Однако их решение пока еще отстает от потребностей практики, что приводит, в конечном счете, к реальному снижению эффективности функционирования жилищно-коммунальных предприятий.

На сегодняшний день, спустя годы реформ в сфере жилищно-коммунального хозяйства многие проблемы и противоречия только обострились, что требует выбора более активной позиции, эффективных и взвешенных действий со стороны муниципальных властей в решении задач управления развитием сектора жилищно-коммунальных услуг (далее ЖКУ).

В настоящее время вопросы управления реформой ЖКХ, повышения эффективности деятельности жилищно-коммунальных предприятий, поиска адекватных путей выхода из кризисного состояния рассматриваются российскими и зарубежными учеными. Здесь следует отметить работы Е. В. Басина, И. В. Бычковского, Ю. А. Дмитриева, Г. В. Гутмана, О. А. Доничева, А. А. Дро-нова, А. Ю. Жданьковой, В. Н. Лексина, Б. Рено, И. В. Стародубровской, Р. Страйка, А. В. Талоновой, Ф. Г. Таги-Заде, Г. П. Хованской, Л. Н. Чернышова, А. К. Шрайбера, Р. Шпинера и др.

Обзор научных источников, нормативных документов, анализ методических разработок, проведенный автором, показывает, что процесс социально-экономических нововведений характеризуется непоследовательностью и противоречивостью. В то же время, уже сложился динамичный процесс переноса центра «тяжести» в реформировании системы ЖКХ с федерального на региональный и муниципальный уровни, который привел к возникновению новых закономерностей и механизмов управления, требующих серьезного научного осмысления.

Развитие ЖКХ происходит в сложных условиях, в каждом регионе в каждом муниципальном

образовании существует своя специфика развития и реформирования .

Жилищный фонд Норильска составляет 4487 тыс. кв. м общей площади, это 1051 строение, в том числе 1 016 жилых дома и 35 общежитий. Количество квартир в жилых домах - 83852, комнат в общежитиях - 9713, по состоянию на 01.01.2005 г. приватизировано 44798 квартир. Из общего количества квартир в 265 квартирах необходим комплексный капитальный ремонт с заменой балок перекрытий.

Возрастная структура жилищного фонда Норильска следующая:

До 10 лет - 14 зданий, или 1 % от общего количества;

От 1 до 30 лет - 578 зданий - 55 %;

Свыше 30 лет - 459 зданий - 44 %.

Численность проживающих на территории

муниципального образования в Норильске -212,3 тыс. чел., в том числе в квартирах -196,6 тыс. чел., в общежитиях - 15,7 тыс. чел. Обеспеченность общей площадью на одного человека в квартирах - 21 кв. м, в общежитиях -13,1 кв. м.

Структура управления ЖКХ города не настроена на контроль и снижение издержек и имеет опыт работы в условиях жестких бюджетных ограничений. Отсутствует конкуренция в предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Не разработаны тендерные процедуры на работы по обслуживанию жилого фонда и проведению капитальных ремонтов.

Норильск имеет самые высокие расходы на капитальные ремонты в России - 20,3 руб./м2. От способности системы управления ЖКХ обеспечить снижение расходов на капитальные ремонты за счет проверки их обоснованности, нормирования и контроля качества работ, изменения способов отбора подрядчиков на выполнение работ будет зависеть финансовая устойчивость ЖКХ города.

Интенсивные капитальные ремонты не привели к экономии затрат на обслуживание жилых зданий или снижению уровней потребления коммунальных услуг.

Жилые здания города не обеспечены приборами учета и регулирования потребления тепла и воды. В городе наблюдается повсеместный «пе-ретоп» зданий и теряется значительное количество тепла.

Магистральные тепловые сети находятся в ветхом состоянии, и им необходим ремонт. У города должна быть, по крайней мере, возможность устанавливать тарифы на транспорт тепла. При выделении тарифа на транспорт тепловой энергии затраты на ремонт распределительных сетей должны быть вычленены из состава жилищных услуг и отнесены в состав затрат на транспорт тепловой энергии. В городе нет программы мероприятий по повышению энергоэффективности в зданиях и инженерной инфраструктуре.

Главные проблемы управления ЖКХ Норильска:

Формирование механизмов работы ЖКХ в условиях жестких бюджетных ограничений;

Снижение издержек по содержанию ЖКХ, которые составляют почти 4 млрд. руб.;

Поиск баланса в покрытии расходов на ЖКХ между населением и бюджетом;

Границы ответственности носят размытый характер и не установлены в договорах;

Недостаточно проработаны система и условия договорных отношений;

У города нет влияния на цены на выработку тепла и воды, их транспорт и распределение.

Все эти и другие проблемы свидетельствуют

о необходимости реформирования ЖКХ в г. Норильске.

В этом направлении был сделан ряд серьезных шагов, в том числе была разработана городская Программа жилищной политики, главная цель которой состояла в изменении существующей структуры обслуживания жилищного фонда и управления им .

В структуре администрации г. Норильска были созданы и функционируют несколько управлений, занимающихся вопросами управления в сфере городского хозяйства:

Управление архитектуры и градостроительства (УАиГ);

Управление городского и жилищно-коммунального хозяйства (УЖКХ);

Управление капитальных ремонтов и строительства (УКРиС);

Управление имущества (УИ);

Управление жилищного фонда (УСиЖФ);

Управление муниципального заказа (УМЗ);

Управление потребительского рынка услуг (УПРУ);

Управление главного энергетика (УГЭ).

В начале 2004 г. была создана управляющая компания (УК) «Заполярная столица». Городская

администрация в марте 2004 г. делегировала свои права по управлению городским хозяйством УК «Заполярная столица», а та, в свою очередь, заключила договоры на управление муниципаль-

ным жилищным фондом с обслуживающими жилищными компаниями .

Распределение задач управления ЖКХ МО «Город Норильск» отражено в таблице 1.

Таблица 1

Задачи управления ЖКХ на муниципальном уровне

№2 п/п Задачи по управлению ЖКХ МО «Город Норильск» УЖКХ УКРиС УМЗ УК «Заполярная столица» Обслуживающие компании

1 Управление жилищным фондом + - + + +

3 Повышение качества предоставляемых ЖК услуг + - - + +

4 Осуществление и защита прав собственности + + + + +

5 Формирование и ведение единого реестра собственности + - + - -

6 Организация и контроль за использованием объектов собственности + + + + +

8 Техническое обслуживание объектов социнфраструктуры + + + + +

9 Проведение градостроительной политики + + - + -

10 Обеспечение функционирования городского хозяйства + + + + +

11 Поддержание в надлежащем техническом состоянии объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения + + + + +

12 Осуществление муниципальных заказов на товары и производство работ + + + + +

13 Координирование взаимодействия служб администрации, занимающихся эксплуатацией ЖФ + - + - -

В соответствии с изложенными задачами администрация муниципального образования «Город Норильск» осуществляет ряд функций по управлению муниципальным жилищным фондом и жилищно-коммунальным хозяйством.

Среди основных функций муниципальных органов исполнительной власти по управлению ЖКХ МО «Город Норильск» можно выделить следующие: стратегические (политические), нормативно-регулятивные, исполнительно-распределительные, контрольно-надзорные, обеспечивающие функции управления государственным имуществом.

Перечисленные функции различным образом распределены между всеми органами исполнительной власти, к примеру, нормативно-регулятивные функции находятся в компетенции УЖКХ и УК «Заполярная столица»; контрольно-надзорные функции реализуются в деятельности всех органов муниципальной исполнительной власти г. Норильска.

Основными из ряда недостатков существующих функций можно выделить следующие: отсутствие взаимосвязей, реально не выполняемые, а чаще выполняемые, но отсутствующие функции, расплывчатость формулировок, неструктуриро-ванность, порой - отсутствие законодательного обоснования, дублирование функций управления.

При этом следует отметить: отсутствие контролирующего органа за качеством содержания ЖКХ и уровнем оказания услуг; отсутствие нормативно- правового, организационного обеспечения реформирования ЖКХ; не внедрение мероприятий по ресурсосбережению (отсутствие счетчиков и регуляторов потребления коммунальных услуг) .

Анализ эффективности схемы управления ЖКХ г. Норильска позволил сформулировать два основных вывода:

1) выбранная схема работы с жилищными компаниями эффективна;

2) возможности дальнейшего повышения эффективности функционирования ЖКХ города существенны, хотя и скрыты в деталях процесса планирования.

Для повышения эффективности функционирования ЖКХ города необходимо, по мнению автора, провести следующие мероприятия:

1) ввести в практику бюджетного планирования минимальный муниципальный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на

1 кв. метр общей площади жилья в месяц;

2) разделить работы по капитальному ремонту, которые проводятся на основе нормативных межремонтных сроков службы и по результатам обследований, и постепенно повышать долю последних;

3) провести обоснование межремонтных сроков службы и обеспечить их стабильность;

4) обеспечить комплексность работ на отдельных зданиях, не «размазывать» объемы работ по многим зданиям, а концентрировать их на меньшем числе зданий, но проводить комплексно;

5) ввести статью расходов по установке приборов учета;

6) ввести статью расходов по техническому надзору за качеством проводимых работ и шире использовать приборные методы контроля качества работ.

Кроме перечисленных мероприятий, следует пересмотреть систему индикаторов для мониторинга эффективности работы жилищных компаний, разработанную управлением ЖКХ, которые фактически являются муниципальными стандартами предоставления услуг. На наш взгляд, повышение эффективности этой системы индикаторов может быть достигнуто за счет:

Введения более жестких требований к отслеживанию качества и полноты проведения работ по капитальному ремонту;

Введения более жестких требований к бесперебойности предоставления коммунальных услуг. При оценке качества работы жилищных компаний сроки возможных перерывов в снабжении коммунальными услугами должны быть сокращены, а штрафы за их нарушение - увеличены. Размер штрафа, по меньшей мере, должен превышать стоимость недопоставленных коммунальных услуг;

Введения относительных характеристик, позволяющих сравнивать работу жилищных компаний, имеющих разные по размеру и качеству жилья зоны обслуживания, а также введения показателей работы по собираемости платежей .

По итогам сравнения деятельности жилищных компаний необходимо ввести механизмы сравнительной конкуренции в жилищном секторе за зоны обслуживания.

При этом автор подчеркивает, что реформирование системы управления должно учитывать институциональную инерцию, поэтому необходимо совершенствовать не столько структуру, сколько практику управления по мере накопления в УЖКХ соответствующего опыта.

С целью повышения эффективности функционирования ЖКХ управлением жилищно-коммунального хозяйства г. Норильска используется авторская схема.

Во всех северных территориях существуют возможности повышения эффективности управления ЖКХ. В ряде случаев уже заложенные возможности слабо реализуются в силу становления институтов управления; в других случаях, передача части полномочий на уровень субъекта Федерации снижает обоснованность и эффективность управленческих решений; наконец, важнейшей проблемой является дефицит квалифицированных кадров, что обусловливает централизацию системы управления. Настройка систем управления ЖКХ на решение перечисленных выше задач должна стать одной из главных задач развития северных территорий.

Литература

1. Закон Российской Федерации «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // Собрание законодательства. 1995. № 35. Ст. 3506.

2. Аболин А. А. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований // ЖКХ. 2005. № 2. Ч. 1.

3. Алимурзаев Г. Н. Местное самоуправление: к концептульному обоснованию главных задач в сфере экономики // Российский экономический журнал. 1999. № 3.

4. Дронов А. А. Перспективы развития реформы ЖКХ // Жилищно-коммунальное хозяйство. 1999. № 12.

5. Методика расчета основных социально-экономических индикаторов уровня жизни населения, утвержденная постановлением Госкомстата России от 16.07.1996 № 61.

6. Немцов Б. О работе органов местного самоуправления по реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства // Муниципалитет. 1998. № 6.

THE SPECIFICITY OF MANAGEMENT OF THE HOUSING-MUNICIPAL SERVICES AT A MUNICIPAL LEVEL

The problem of efficiency of functioning of the housing-municipal economy branches at a municipal level is investigated in the article. The author examines the specificity of conducting and reforming of the housing-municipal services on an example of the Norilsk industrial region.

Key words: housing-municipal economy, Norilsk industrial region, municipal level.

Управление ЖКХ - комплексная работа, включающая в себя множество направлений. От того, насколько качественно эта работа производится, зависит уровень комфорта жильцов, потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства. Управляющие компании имеют достаточные наработки в сфере ЖКХ, разбираются в различных тонкостях домохозяйствования и готовы взять на обслуживание дом, чтобы сделать жизнь жильцов в нем удобнее и проще.

Муниципальное управление ЖКХ входит в систему городского самоуправления, является органом управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Основной целью деятельности муниципального управления является формирование и реализация единой отраслевой политики, направленной на создание для населения безопасных и комфортных условий проживания в жилищном фонде, создание условий для предоставления коммунальных услуг установленных стандартов качества.

Основные задачи управления ЖКХ:

F организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом;

F организация содержания муниципального жилищного фонда;

F создание условий для управления многоквартирными домами;

F обеспечение функционирования и развития жилищно-коммунального хозяйства города.

Рис 2. Классическая структура деятельности жилищного предприятия

Сегодня существует серьезная нехватка стимулов повышения эффективности производства и улучшения качества обслуживания. Это вызвано невозможностью в существующих условиях полномасштабного внедрения полноценных договорных отношений в секторе ЖКХ и плохой финансовой ситуацией, сложившейся вследствие неэффективной и часто непрозрачной бюджетной политики и процесса принятия решений, административных методов хозяйствования.

Стратегическое планирование и современные методы управления внедряются в коммунальной сфере замедленными темпами, но при этом имеют важное значение для дальнейшего развития отраслей ЖКХ. Это также приводит к неоптимальному распределению в данной отрасли финансовых ресурсов. Структуры тарифов по-прежнему искажены и не полностью отражают экономически обоснованные затраты коммунальных предприятий. Кроме того, продолжает действовать перекрестное субсидирование. Процедура пересмотра тарифов часто отсутствует, также как и механизмы участия общественности. Это способствует сохранению текущей тяжелой ситуации и препятствует реализации работ по восстановлению и модернизации систем, а также финансовой независимости предприятий ЖКХ

Под методами управления в широком значении понимаются приемы, способы или образ управленческих действий. Под методами эффективного управления ЖКХ на территории муниципального образования следует понимать совокупность действий, способов и приемов управления по координированию трудовых ресурсов, субъектов и объектов управления, направленных на достижение наилучшего результата в социально-экономической деятельности.

В качестве субъектов управления в системе ЖКХ выступают частнопредпринимательские и общественные или муниципальные организации. Как уже отмечалось, интересы бизнеса и социума не всегда совпадают: частно-хозяйственные интересы находятся в обратно-пропорциональной зависимости с муниципальными интересами: одни стремятся к получению максимальной прибыли, а другие - к общей пользе.

По степени участия органов местного самоуправления (ОМС) в управлении ЖКХ и выполнении работ и услуг выделяются следующие методы:

F прямое управление - непосредственно органами местного самоуправления;

F управление через отделы ОМС, имеющие самостоятельный бюджет;

F управление через муниципальные предприятия и организации;

F муниципально-подрядное, контрактное управление - по муниципальным тарифам частными подрядчиками;

F муниципально-арендное управление - частными арендаторами по своим тарифам с оплатой аренды и присвоением дохода;

F муниципально-концессионное управление - формальная концессия при фактическом сохранении возможности управления за муниципалитетом;

F концессионное управление - частными предприятиями на определенный срок на договорных условиях;

F частнопредпринимательское управление приватизированным имуществом.

Выбор конкретного метода управления ЖКХ на территории муниципального образования всегда носит строго индивидуальный характер и зависит от внешних факторов, местных условий и ожидаемого эффекта.

Управленческие методики по определению включают совокупность методов, приемов целесообразного проведения какой-либо деятельности. Различают общие и специальные управленческие методики. Примером общей методики может служить авторская Методика эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории муниципальных образований. Она носит комплексный характер и включает следующие разделы:

F Сущность и социально-экономическая основа эффективного управления ЖКХ на территории муниципальных образований.

F Методы эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории муниципальных образований.

F Комплексный анализ ЖКХ территории.

F Прогнозирование в системе эффективного управления ЖКХ.

F Планирование и контроль в ЖКХ.

F Тарифная политика как инструмент эффективного управления ЖКХ.

F Экономико-управленческое моделирование систем эффективного управления ЖКХ на территории муниципальных образований.

F Информационные системы - фактор повышения эффективности управления ЖКХ на территории.

F Современные управленческие технологии в жилищно-коммунальном хозяйстве.

F Система кадровой политики в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Здесь предусматривается проведение комплексного анализа, позволяющего определить фактическое состояние дел в ЖКХ на различных уровнях территориального управления (от муниципального до регионального). Анализ может проводиться как по отдельным составляющим и отраслям жилищно-коммунального комплекса, так и по всему комплексу. В зависимости от объема и параметров анализа определяются количество и качество последующих управленческих решений, предопределяется конечный результат проводимой работы. Объем и параметры анализа - основополагающие в предлагаемых рекомендациях.

Объективная оценка состояния жилищно-коммунального комплекса составляет основу для прогнозирования тенденций. В свою очередь, прогноз тенденций, вариантов и сценариев развития - основа для осуществления оперативного, стратегического и бизнес-планирования. Освещение этих вопросов - неотъемлемая часть методических рекомендаций.

Процесс планирования и прогнозирования связан с выбором инструментов, технологий, а в общем смысле - средств эффективного управления ЖКХ. Самые замечательные и перспективные планы оказываются неосуществимыми при отсутствии адекватных средств для их выполнения. В методических рекомендациях описываются различные инструменты и средства, способствующие созданию условий для эффективного управления ЖКХ.

Эффективность управления жилищно-коммунальным хозяйством повышается благодаря объективному, системному анализу, хорошей системе планирования и прогнозирования, адекватно выбранным средствам, внутренним и внешним условиям управления, инструментам реализации и уровня квалификации специалистов, осуществляющих реализацию выполнения управленческих задач.

Рассмотрение вопросов кадровой политики, подготовки и переподготовки кадров для сферы ЖКХ предполагает методологическую завершенность комплекса управленческих мероприятий по достижению эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством на территории.

В основу системы управления жилищно-коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею.

Начал функционировать рынок жилья, изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной, особенно это выражено в системе ЖКХ муниципальных образований. Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения.

Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

дефицит жилья - количественный аспект;

F несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей - структурный аспект;

F несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья - качественный аспект;

F несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда - эксплуатационный аспект.

Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в Российской Федерации - это осуществление преобразований и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ. Поэтому очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Сегодня ЖКХ испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, "кризисообразующая" проблема-это существующая структура управления ЖКХ. Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов - нехватка средств и квалифицированных управленцев - в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.

Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью.

Таким образом, проблемы муниципального управления ЖКХ заключаются в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ. Жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

Курсовая работа

«Муниципальное управление ЖКХ»

Введение

1. Анализ состояния ЖКХ

Заключение

Список литературы

Введение

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой важную сферу жизнедеятельности человеческого общества. Без его эффективного функционирования невозможно обеспечение нормальных условий существования. Система ЖКХ должна работать слаженно, постоянно и с учетом требований населения, оплачивающего соответствующие услуги. Актуальность темы курсовой работы заключается в том, на сегодняшний день жилищно-коммунальное хозяйство все еще остается сферой, которую мало затронули рыночные преобразования. Финансирование текущих расходов коммунальных предприятий более чем на 45% осуществляется за счет бюджетных дотаций, производство коммунальных услуг полностью сосредоточено в локальных монополиях, отсутствует конкуренция и стимулы к сокращению затрат и потерь, не часто удается привлечь в отрасль частный бизнес и частные инвестиции.

Управление жилищно-коммунальным хозяйством сегодня невозможно без эффективной работы Дирекции единого заказчика по управлению жилищным фондом и прилегающими территориями. Время диктует Дирекциям единого заказчика необходимость перехода от формального исполнения заявок жителей к освоению функций управляющей компании, когда жизнедеятельность предприятия находится в прямой зависимости от качества и своевременного предоставления жителям жилищно-коммунальных услуг, а также улучшения технического состояния жилья. За рубежом такая компания действительно управляет жилищным фондом, руководствуясь соображениями максимальной выгоды для собственника, выступает его полномочным представителем. А российские компании пока ограничены рамками, в которых действовали их предшественники.

Необходимость кардинальных преобразований жилищно-коммунального хозяйства, где переплелись важнейшие социально-экономические связи общества, стала очевидной еще в начале 90 -х годов. Поскольку отрасль включает в себя предприятия, деятельность которых напрямую связана с удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах, то она сама оказывает огромное влияние на экономическую ситуацию в стране и, прежде всего, на формирование бюджетов муниципальных образований.

Из-за хронического и постоянно уменьшающегося финансирования отрасли становится невозможным предоставление населению качественных услуг, что в конечном итоге приводит к ежегодно уменьшающимся объемам ремонта жилья и инженерных коммуникаций.

Многочисленные проблемы отрасли, наряду с остаточным принципом ее финансирования, жесткие ограничения нового строительства, наряду с требованиями повышения качества предоставляемых услуг, привели к ее деградации и стагнации.

В сложившейся непростой ситуации центр тяжести экономических преобразований переносится на реформирование жилищно-коммунальной отрасли, в том числе реструктуризацию жилищного строительства и жилищного фонда по формам собственности, источникам финансирования и т.д.

Цель курсовой работы – определить проблемы в управлении ЖКХ на основе его характеристики и предложить рекомендации по реформированию системы жилищно-коммунального хозяйства.

Для достижения поставленной цели в исследовании определены следующие задачи: теоретические исследования экономического механизма реформирования жилищно-коммунальной отрасли, как одной из наиболее важных и сложных частей современной экономики;

вычленение путей решения проблемы реформирования сложившейся системы жилищно-коммунального хозяйства;

анализ современного состояния жилищно-коммунальной отрасли как сложной организационно-экономической системы в России и нижегородской области.

Объектом исследования является система жилищно-коммунального хозяйства, включающая ее структурные звенья, объединенные технологическими связями, рынком услуг и системой управления. Предметом исследования является проблема управления и реформирования системы жилищно-коммунальным хозяйством.

1. Анализ состояния ЖКХ

1.1 Состояние ЖКХ в современный период

Жилищно-коммунальное хозяйство – это комплекс подотраслей, обеспечивающий функционирование инженерной инфраструктуры различных зданий населенных пунктов, создающий удобства и комфортность проживания и нахождения в них граждан путем предоставления им широкого спектра жилищно-коммунальных услуг.

ЖКХ подразумевает многое, в частности:

Водопровод - прокладка и ремонт водопроводных труб, водозабор очистка и доставка воды в многоквартмирные дома и на промышленные объекты, в т.ч. для последующего подогрева для нужд горячего водоснабжения и отопления. Канализация - отведение сточных вод.

Теплоснабжение - обеспечение поставки жителям горячей воды и тепла, обеспечение работы котельных и ТЭЦ. Нарушение работы может вызвать топливно-энергетический кризис.

Капитальный ремонт зданий, текущий ремонт внутренних общедомовых инженерных коммуникаций и систем (здания).

Сбор, вывоз и утилизация мусора и другое.

Сегодня система жилищно-коммунального хозяйства, доставшаяся в наследство от периода развития плановой экономики, является крайне неэффективной и затратной. Содержание этой системы в ее нынешнем виде непосильно ни для потребителей жилищно-коммунальных услуг, ни для бюджетной системы. Отсюда возникающие проблемы в этой отрасли. Кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства характеризуется дотационостью отрасли и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды, других ресурсов. Необходимых собственных средств для надежной и устойчивой работы жилищно-коммунального комплекса в его сегодняшнем виде нет по отдельности ни у одной из заинтересованных сторон: государства, местных властей, предприятий и населения. Поэтому для выхода жилищно-коммунального хозяйства из кризиса необходимо объединить средства всех заинтересованных сторон.

1.2 Управление ЖКХ и возникающие проблемы

Принципиальным моментом в подходе к организации управления ЖКХ является создание Управляющей компании. Управляющая компания при этом должна быть субъектом рыночных отношений. На этапе формирующихся экономических отношений в сфере ЖКХ, с целью разрушения монополизма и развития договорных отношений в этой сфере, и в соответствии с действующим законодательством наиболее эффективной организационно-правовой формой для Управляющей компании является Муниципальное учреждение.

Основные фонды сферы жилищно-коммунального хозяйства целесообразно подразделять на три группы:

жилищный фонд;

технологические фонды;

производственные фонды;

Жилищный фонд включает в себя недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах

имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, хозяйственные приусадебные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Технологические фонды включают в себя инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения, водозаборы и тому подобное).

Производственные фонды состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой и второй группы. Сюда входят гаражи, мастерские, административные и производственные здания и тому подобное.

Собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление жилищно-коммунальным организациям. Сферы жилищно-коммунального комплекса существенно различаются по подходам к формированию эффективных экономических методов хозяйствования и механизмам снижения издержек. Их можно условно разделить по признаку возможности создания конкурентной среды на две группы:

жилищное хозяйство;

коммунальное хозяйство.

За несколько лет экономических реформ государственная и муниципальная собственность на средства производства, по существу, перестала быть объектом отраслевого управления. В ЖКХ особенно интенсивно эти процессы начали происходить в рамках реализации постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности на федеральную, государственную субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность». В настоящее время практически вся недвижимость ЖКХ является муниципальной собственностью. Поэтому огромная роль в реформировании этой сферы отводится органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления, как собственники объектов ЖКХ, обязаны сформировать на территории муниципального образования единую социальную и финансовую политику в сфере ЖКХ.

Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в Российской Федерации - это осуществление преобразований (реформирования) и построение рыночных механизмов в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ. Поэтому очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

PAGE_BREAK--

Сегодня ЖКХ во многих регионах испытывает большие трудности и сильно отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, «кризисообразующая» проблема--это существующая структура управления ЖКХ. Отсутствие специалистов по менеджменту и маркетингу тормозит развитие конкурентной среды в ЖКХ. Сочетание этих двух факторов - нехватка средств и квалифицированных управленцев - в сочетании с морально и физически устаревшей научно-технической и производственной базой приводит к большим издержкам и, как следствие, высокой стоимости услуг, что, в свою очередь, приводит к неплатежам.

От лица собственников муниципального жилищного фонда выступает, как правило, администрация муниципального образования. Частные собственники представлены юридическими и физическими лицами, имеющими в собственности жилищный фонд, товариществами собственников жилья или другими организациями, объединяющими собственников жилых и нежилых помещений в жилых зданиях (кондоминиумах).

Разграничение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда. Необходимо прекратить имеющуюся практику, когда органы местного самоуправления в лице своих структурных подразделений выполняют хозяйственные функции по управлению жилищным фондом.

Орган местного самоуправления как собственника жилищного фонда должен обеспечить:

соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунальной инфраструктуры;

обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости;

заключение договоров социального найма, найма или аренды жилых и нежилых помещений в принадлежащем ему жилищном фонде;

заключение договора с выбранной (созданной) организацией на управление муниципальным жилищным фондом;

обеспечение систематического контроля за реализацией договоров по выполнению необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, параметров объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания должна обеспечить:

поддержание в надлежащем состоянии и развитие принятой от собственника в управление недвижимости в соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;

финансовые потоки.

Итак, проблемы управления ЖКХ – в недостатке средств, квалифицированных кадров, постоянном поиске альтернативных источников финансирования, в необходимости привлечения частного бизнеса, который нужно заинтересовать в решении вопросов реформирования системы ЖКХ.

2. Решение вопросов реформирования ЖКХ

2.1 Анализ хода реформирования ЖКХ

Вопрос реформирования жилищно-коммунального хозяйства в стране является важнейшим вопросом социальной и экономической политики в настоящее время. Реформа должна улучшить состояние жилищного фонда, качество обслуживания населения, защитить его законные права и интересы, повысить эффективность отрасли в целом и обеспечить переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме услуг ЖКУ потребителями, в том числе и населением.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 2.04.97 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» была разработана и утверждена в 1997 г. «Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Калининградской области».

Основными задачами Программы реформирования были:

совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством региона;

развитие конкурентной среды в сфере предоставления коммунальных услуг, переход на систему договорных отношений;

совершенствование системы оплаты жилищно-коммунальных услуг и социальной защиты, упорядочение системы льгот.

Ключевой проблемой этого при организации управления жилищно-коммунальной собственностью является совершенствования договорных отношений и финансового механизма в частности: сбор коммунальных платежей, предоставление субсидий и льгот. В настоящее время службы субсидий создаются отдельно, но своей работе используют единую базу данных по жилищному фонду, квартиросъемщикам, льготам, т.е. практически все те данные, которые используются для расчета стоимости жилья и коммунальных услуг. Разработка и внедрение единой системы сбора жилищно-коммунальных платежей населения и предоставления субсидий позволит снизить издержки бюджета на существование двух служб и автоматизировать процесс, что, в свою очередь, оптимизирует сам процесс сбора по времени и объемам.

Нормативно-правовые документы, регламентирующие разграничение функций собственника, управления, обслуживания в сфере ЖКХ на муниципальном уровне, в соответствии с концепцией реформы ЖКХ в Российской Федерации, в настоящее время в полном объеме не приняты ни в одном муниципальном образовании.

В некоторых муниципальных образованиях формально функции службы Заказчика возложены на жилищно-эксплуатационные или многоотраслевые предприятия жилищно-коммунального хозяйства, что приводит к совмещению ими функций заказчика и подрядчика по выполняемой ими производственной деятельности, и тем самим нарушается суть реформирования ЖКХ. Вместе с тем следует отметить, что уже созданные службы Заказчика далеко не всегда эффективно решают стоящие перед ними задачи. В большинстве это объясняется отсутствием необходимой квалификации и опыта работы у сотрудников, отсутствием информации по нормативно-правовой базе, а иногда - не совсем верным подходом при выборе форм и методов организации их деятельности.

В других муниципальных образованиях функции собственника и заказчика выполняют структурные подразделения органа местного самоуправления. Это нарушает принцип рыночных отношений--разделения этих функций, так как нет возможности перейти к договорным отношениям в ЖКХ, а следовательно создания условий для конкуренции и инвестиций.

2.2 Создание экономических механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве

Каковы рыночные механизмы функционирования жилищного хозяйства? Специфика жилищной сферы заключается в том, что неразвитость конкурентных отношений в этой сфере вызвана, в первую очередь, сложившейся в дорыночный период затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления.

Создание конкурентной среды в жилищной сфере ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

Одним из важнейших и ключевых условий формирования новой экономической политики в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечивающей защиту интересов потребителей, гарантированное качество обслуживания, разрушение монополизма, является реструктуризация управления муниципальной жилищно-коммунальной собственностью, т.е. создание «Службы заказчика», о которой шла речь (муниципальной управляющей компании) как субъекта рыночной экономики по управлению муниципальными объектами ЖКХ. Важнейшим условием реформирования ЖКХ является ценовая и тарифная политика в этой отрасли.

Сегодня реальный уровень оплаты населения за ЖКУ не установлен ни в одном муниципальном образовании области. Велик разброс стоимости ЖКУ по муниципальным образованиям, поскольку тарифы утверждаются органом местного самоуправления как правило, без должного экономического обоснования. При этом никаких мероприятий по снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг не проводится. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги из экономически обоснованных превратились в политические местного масштаба.

Наиболее существенным и наиболее типичным недостатком существующей системы регулирования тарифов является то, что муниципальные образования, являясь собственниками имущества муниципальных предприятий, не формулируют перед последними целей их деятельности (практически у любого муниципального предприятия отсутствуют как производственная, так и инвестиционная программа). Отсутствие целевых установок перед коммунальными предприятиями приводит к тому, что отношения между предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и муниципалитетом принимают административный характер, размываются границы ответственности за оказание населению коммунальных услуг.

Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев образование тарифа происходит путем прибавления к расчетной себестоимости определенного процента рентабельности. Очевидно, что такая формула определения тарифов («издержки +») не стимулирует предприятия к снижению затрат, т.к. прибыль, включаемая в тариф, прямо пропорциональна затратам предприятия и в такой ситуации предприятие заинтересовано в росте себестоимости.

Нередка ситуация, когда в тариф не включаются все составляющие, связанные с предоставлением коммунальных услуг. Например, зачастую в структуру тарифов не включаются средства, необходимые для обслуживания приборов и узлов учета, потребления коммунальных услуг.

Тарифы устанавливаются на нефиксированный срок, что создает ситуацию экономической неопределенности как для предприятия, так и для потребителей. На практике тарифы могут не пересматриваться по 3 и более года, невзирая на очевидные скачки инфляции. Все это приводит к тому, что коммунальные предприятия оказываются в ситуации хронического недофинансирования как своей текущей деятельности, так и программ обновления основных фондов. Процесс установления тарифов чрезвычайно политизирован, поскольку затрагивает интересы населения, проживающего на территории муниципального образования. Решения об изменении тарифов принимаются с учетом предстоящих выборов, и вопросы финансирования деятельности муниципальных коммунальных предприятий отходят на второй план.

2.3 Функции хозяйствующего субъекта

При организации управления ЖКХ необходим выбор подрядчика по выполнению работ и поставке ресурсов для предоставления жилищных и коммунальных услуг на вверенном ему в управление жилищном фонде. В случае экономической целесообразности эти работы могут выполняться силами самой Управляющей компании (в малых населенных пунктах). С выбранными на конкурсной основе подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов заданного количества, качества и стоимости заключить договоры. Обеспечить систему контроля за выполнением договоров; организовать сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги.

При формировании или выборе организации, которая будет обеспечивать управление недвижимостью в жилищно-коммунальной сфере, собственник должен руководствоваться следующими соображениями:

Управляющая компания должна быть субъектом рыночной экономики.

Управляющая компания должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания и ее персонал должны быть заинтересованы, в том числе и финансово, в качестве своего труда.

Такая ориентация может быть достигнута выбором соответствующих организационно-правовых и финансовых механизмов. Функции Управляющей компании для жилищного фонда могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы (ТСЖ, товариществ собственников молодежных жилищных комплексов, строительные кооперативы и другие). Очень важно, чтобы Управляющая компания являлась балансодержателем жилищного фонда, а объекты производственной базы должны быть переданы в хозяйственное ведение предприятиям. Для управления муниципальным жилищным в Нижегородской области осуществляется через уполномоченные Правительством Нижегородской области органы исполнительной власти Нижегородской области; в случае, если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной собственности Нижегородской области, управление такими домами осуществляется через управляющие организации, определяемые на конкурсной основе. (Закон «О жилищной политике в Нижегородской области». Принят Законодательным Собранием 30 августа 2007 года). Муниципальные Управляющие компании могут создаваться в виде Муниципального учреждения. Управление жилищным фондам является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных договорных взаимоотношений.

Продолжение
--PAGE_BREAK--

Затраты на предоставление услуг управляющей компании должны включаться в стоимость жилищно-коммунальных услуг. В ближайшие годы необходимо осуществить переход на профессиональное управление муниципальным жилищным фондом на конкурсной основе. В связи с этим необходимо разработать на местном и региональном уровнях методические рекомендации по развитию системы договорных отношений между собственником жилищного фонда, управляющей организацией, подрядными и ресурсоснабжающими предприятиями.

Организация профессионального управления жилищным фондом обеспечит в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда, а в долгосрочной перспективе - уменьшение стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Источником обеспечения средств, инвестируемых в модернизацию жилищного фонда, может стать увеличение платы за жилье в связи с улучшением условий проживания. Источником средств на проведение капитального ремонта является включение в оплату жилья отчислений на проведение капитального ремонта жилищного фонда.

Представляется целесообразным отказаться от существующей в некоторых муниципальных образованиях практики введения системы прямых платежей за коммунальные услуги ресурсоснабжающим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, поскольку такой порядок платежей никогда не позволит реализовать инвестиционный потенциал ресурсосбережения в жилищном фонде.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности требует принятия на муниципальном уровне определенных правовых решений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд закреплен за муниципальными унитарными предприятиями в хозяйственном ведении или за муниципальными учреждениями в оперативном управлении. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе указанных организаций, причем как муниципальная, так и приватизированная доля общего имущества собственников жилых помещений.

Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальным жилищным фондом исключает такую форму правоотношений. Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Муниципалитет как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) должен заключать с управляющей компанией договор на управление жилищным фондом в форме договора возмездного оказания услуг. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в данном многоквартирном доме. Доля муниципалитета в жилищном фонде находится на балансе у специализированной муниципальной службы (муниципальной Управляющей компании). Управляющая организация учитывает переданный ей в управление жилищный фонд на за балансовый счет. При этом балансодержателем жилого фонда является муниципальная Управляющая компания.

При демонополизации жилищной сферы целесообразно проведение конкурсов на выполнение специализированных работ (обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и др.).

Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом окажет существенное влияние на внедрение альтернативных новых технологий в сфере тепло- и электроснабжения, позволяющих осуществлять обслуживание относительно небольших групп потребителей. Это будет способствовать развитию конкуренции в сфере энергоснабжения. Управляющая компания будет иметь возможность рассматривать альтернативные варианты - создать собственный локальный источник энергоснабжения или воспользоваться услугами системы централизованного энергоснабжения.

Специализация расчетно-кассовых центров должна заключаться в оперативном ежемесячном расчете платежей населения в зависимости от реального потребления жилищно-коммунальных услуг. Это предполагает наличие специализированной информационно-вычислительной базы. Поэтому в городах, где будет существовать несколько управляющих компаний, функции по проведению расчетов по платежам населения целесообразно передавать на условиях подрядного договора специализированным расчетно-кассовым центрам, которые собирают всю информацию по платежам, осуществляемым потребителями предприятиям жилищно-коммунального хозяйства. В муниципальных образованиях, где управление муниципальным жилищным фондом осуществляет только одна управляющая компания и она является муниципальной, расчетно-кассовый центр целесообразно создавать как структурное подразделение этой компании.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к развитию конкуренции в двух направлениях:

конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании. Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить появление многообразия объединений собственников жилья.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

3. Рыночные механизмы функционирования коммунального хозяйства

3.1 Создание конкурентной среды

Коммунальная сфера в Нижегородской области является в основном муниципальной собственностью. Коммунальные предприятия в основном являются муниципальными, которым на праве хозяйственного ведения переданы технологические фонды - объекты инженерной инфраструктуры (тепло-, водо-, канализационные сети, водозаборы, очистные, теплоисточники и др.) и технологические фонды производства (техника, мастерские производственно-эксплутационная база и др.)

Важнейшим элементом реформы должно стать создание конкурентной среды в системе управления и обслуживания коммунальной сферы, что позволит собственнику объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в коммунальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения (в том числе технологически обусловленного) организаций жилищно-коммунального хозяйства путем:

формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

организации системы расчетов за произведенные и потребленные жилищно-коммунальные услуги на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

привлечения на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания жилищно-коммунальных услуг.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация коммунального хозяйства. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

управление и обслуживание объектов коммунального хозяйства;

привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инженерной инфраструктурой объекты (крышные котельные, газоснабжение от емкостного и баллонного газа и другие);

выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения и тому подобное.

Следует иметь в виду, что реформирование коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

проведению органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования коммунального хозяйства;

формированию структур (Управляющие компании, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;

введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов коммунального хозяйства.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом разделения основных фондов коммунального хозяйства на две группы:

первая группа это технологические фонды, которые включают в себя инженерную инфраструктуру (сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное).

вторая группа производственные фонды, которые состоят из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и тому подобное.

Орган местного самоуправления как собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление коммунальным организациям-подрядчикам.

Таким образом, в основу системы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником инженерной инфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

Инженерная инфраструктура является системой жизнеобеспечения городов населенных пунктов и не может быть объектом отторжения от муниципальной собственности с одной стороны. С другой стороны необходимо создать условия рыночных отношений в этой отрасли.

Для решения этой проблемы, исходя из действующего законодательства, необходимо: технологические фонды (инженерную инфраструктуру) коммунального хозяйства передать с правом оперативного управления, муниципальному учреждению (Муниципальная управляющая компания), а производственные фонды можно передавать в хозяйственное ведение Муниципальных унитарных предприятий.

Таким образом, объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными унитарными предприятиями и/или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления, через Управляющую компанию, контроля за сохранностью объектов жизнеобеспечения. Это дает возможность при акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической групп основных фондов.

Организации, специализирующиеся в сфере управления, помимо прочего, осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг.

Продолжение
--PAGE_BREAK--

Функцией обслуживающей подрядной организации является своевременное и качественное выполнение работ, оговоренных в договоре подряда на обслуживания объектов коммунальной сферы.

Муниципальные организации по обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства, как самостоятельные хозяйствующие субъекты, не следует жестко закреплять за соответствующей территориальной единицей.

Это позволит при организации конкурсов на обслуживание объектов технологического фонда стимулировать конкуренцию не только между муниципальными организациями и частными компаниями, но и между самими муниципальными организациями. При этом целесообразно создать равные условия работы, как для частных, так и для муниципальных организаций. (предоставление нежилых помещений без взимания арендной платы, равные условия предоставления служебной жилой площади и тому подобное).

Подрядные организации освобождаются от несвойственных им регистрационно-учетных функций, паспортно-учетной работы, сбора платежей с населения за жилье и коммунальные услуги, оформления льгот и субсидий и от других форм социального обслуживания населения.

Объекты коммунального назначения могут обслуживаться организациями различных форм собственности при наличии лицензии на право обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

Существующая система управления объектами инженерной инфраструктуры и тарифного регулирования делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку не заинтересовывает предприятия в снижении затрат. Привлечение частных инвестиций в городскую инженерную инфраструктуру - одна из основных целей работы по реформе системы тарифного регулирования.

3.2 Процесс реформирования тарифной системы

Эффективное регулирование коммунальных предприятий должно основываться на системе, состоящей из трех частей. Первая часть - постановка целей деятельности коммунальных предприятий (формирование их производственной и инвестиционной программ), вторая - вопросы формирования и утверждения тарифов как средства финансового обеспечения данных программ и третья часть - мониторинг коммунальных предприятий. Эти три компонента в совокупности обеспечивают возможность органам местного самоуправления реализовать свои обязанности по обеспечению населения качественными коммунальными услугами.

Определение целей для конкретных коммунальных предприятий должно основываться на разработанных перспективных схемах развития систем теплоснабжения и водоснабжения городов и населенных пунктов. Система тарифного регулирования должна обеспечивать выполнимость производственной и инвестиционной программ предприятия, утверждаемых на очередной период регулирования. Для этого система тарифного регулирования должна:

стимулировать коммунальные предприятия к снижению издержек, повышению качества оказываемых услуг;

способствовать привлечению инвестиций в коммунальные предприятия;

обеспечивать коммунальным предприятиям формирование достаточного для реализации поставленных перед ними целей объема финансовых ресурсов;

учитывать формирование конкурентных отношений в ряде подотраслей жилищно-коммунального хозяйства;

иметь встроенные механизмы, позволяющие снизить политизированность процесса установления тарифов на коммунальные услуги.

Помимо создания экономических механизмов, которые стимулировали бы предприятия самостоятельно выявлять резервы снижения издержек на предоставление коммунальных услуг, должен быть предусмотрен механизм выявления заведомо нерациональных затрат как элемент процедуры тарифного регулирования. В частности, при принятии решения об установлении тарифов должны использоваться результаты комплексных обследований коммунальных предприятий, включая проведение независимых экспертиз и аудитов (за счет бюджетных средств).

Процесс формирования тарифа на коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей.

Система регулирования коммунальных предприятий должна обеспечивать прогнозируемость и предсказуемость изменения тарифов. Установление тарифов должно производиться на определенный срок (период регулирования), который должен быть согласован с периодом регулирования тарифов, устанавливаемых на федеральном (газ) и региональном (электроэнергия) уровнях. Это требование преследует выполнение трех целей. Во-первых, это создает ситуацию определенности в отношении будущих денежных потоков предприятия, что снижает риски инвестирования в него. Во-вторых, в течение регулируемого периода предприятие может проводить мероприятия по снижению издержек, а полученную экономию расходовать на возврат заемных средств. В-третьих, данная мера будет способствовать росту экономической определенности для потребителей коммунальных услуг. Установление срока действия тарифа должно дополняться в условиях нестабильной экономики определением внешних факторов, изменение которых должно приводить к обязательному автоматическому перерасчету тарифа или изменению производственной программы предприятия.

Процедуры тарифного регулирования должны обеспечивать публичность процесса формирования тарифов. Это необходимо для того, чтобы достичь доверия со стороны потребителей коммунальных услуг, а также способствовать достижению баланса интересов в процессе регулирования тарифов. Публичность системы должна обеспечить необходимое методическое и информационное взаимодействие между отдельными элементами этой системы: процедурами мониторинга, подготовки и рассмотрения заявок на пересмотр тарифов, их утверждения и вступления в силу. Важным фактором эффективного тарифного регулирования должно стать повышение профессионализма регулирующего органа, обеспечение его работы максимально детальными формализованными процедурами. В соответствии с законодательством регулирование деятельности муниципальных предприятий является компетенцией органов местного самоуправления. В региональных центрах и крупных городах органы местного самоуправления способны сформировать профессионально работающие регулирующие органы или привлечь к их работе высококвалифицированных специалистов в рамках межведомственных комиссий. Для малых муниципальных образований целесообразно делегировать функцию по регулированию тарифов предприятий коммунальной инфраструктуры на региональный уровень, что должно повысить качество принимаемых решений.

Фонд реформирования ЖКХ обеспечит участие малых предприятий в программах капремонта домов и расселения аварийного жилья По словам Председателя Правительства, фонд реформирования ЖКХ обеспечит более широкое участие малых предприятий в программах капитального ремонта многоквартирных домов и расселения аварийного жилья. «Среди таких компаний будут распределены заказы на сумму не менее 5 млрд рублей», - сообщил В.Путин. малого 2Необходимо изменить систему бухгалтерского учета на коммунальных предприятиях энерго-, ресурсоснабжения с тем, чтобы перейти от сложившейся практики минимизации налоговых платежей к практике обеспечения прозрачности и стимулирования инвестиций в сектор энерго-, ресурсоснабжения. Следует обеспечить раздельный учет постоянных и переменных затрат с целью формирования двухставочных тарифов на тепловую энергию и воду. Это позволит снизить сезонные колебания в платежах, уменьшит дефицит оборотных средств предприятий теплоснабжения, повысит их финансовую устойчивость.

По мере установления индивидуальных приборов учета и регулирования потребления основных коммунальных услуг необходимо осуществлять переход от оплаты по нормативам потребления к оплате на основе показаний приборов учета.

Введение раздельного учета производства и транспорта тепловой энергии позволит создать предпосылки для формирования локальных рынков тепловой энергии путем разделения монопольного транспорта тепловой энергии и конкурентного производства, что предполагает юридическое выделение и передачу в управление различным хозяйствующим субъектам муниципальных теплосетей и источников тепла. Эта задача имеет большое практическое значение, поскольку в большинстве крупных муниципальных образований есть достаточно большой избыток мощности по тепловой энергии и в этой ситуации существует объективная экономическая возможность покупать тепловую энергию у более дешевого производителя.

Решение этой задачи будет способствовать формированию в большинстве и городах области локальных рынков тепла, стоимость которого будет определяться с учетом стоимости транспорта по муниципальным теплосетям. Важно, что среди таких источников тепловой энергии должны все больше присутствовать локальные источники тепла, особенно на слабо заселенных территориях (коттеджная застройка), при сложном рельефе местности, в местах, удаленных от крупных источников тепла, то есть в тех случаях, когда стоимость транспорта тепловой энергии сопоставима со стоимостью производства тепла.

Важной задачей обеспечения эффективного тарифного регулирования должно стать создание правовой основы для включения платежей по погашению основной суммы долга в себестоимость продукции и услуг предприятий коммунального хозяйства в период реализации проектов реконструкции за счет заемных средств.

Можно сформулировать несколько основополагающих принципов регулирования тарифов на товары (работы, услуги) регулируемых хозяйствующих субъектов, на основе которых следует строить систему регулирования тарифов ЖКХ. Регулирование тарифов на муниципальном уровне целесообразно осуществлять в рамках постоянно действующей межведомственной комиссии или независимого регулирующего органа. В установлении ставок оплаты жилищно-коммунальных услуг и тарифов для муниципальных предприятий и учреждений должны участвовать представители подразделений администрации, общественных организаций (например, общество защиты прав потребителей), представляющие интересы всех заинтересованных сторон. Межведомственная комиссия (либо независимый регулирующий орган) принимает решения, которые затем предоставляются главе местного самоуправления для окончательного утверждения. При рассмотрении тарифов органы местного самоуправления вправе обратиться за помощью к организациям любой формы собственности, в том числе к профессиональному регулирующему органу, созданному на региональном уровне; тарифы должны устанавливаться на фиксированные сроки. В течение периода регулирования тарифы должны сохраняться неизменными в реальном выражении, что подразумевает их периодическую индексацию по заранее определенному правилу и/или перечень причин для их пересмотра до окончания периода регулирования; тарифы, устанавливаемые для регулируемого предприятия, должны формировать у него такой объем финансовых ресурсов, которого было бы достаточно для реализации утвержденных производственной и инвестиционной программы.

26 июля 2010 года генеральный директор Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства Константин Цицин посетил Всероссийский молодежный образовательный Форум «Селигер-2010», открытый в Осташковском районе Тверской области. В мероприятиях принимали участие руководитель Федерального агентства по делам молодежи Василий Якеменко, директор Форума «Селигер-2010» Илья Костунов. Для представителей Фонда ЖКХ была проведена экскурсия по Форуму. Генеральный директор Фонда посетил артобъекты, выставки и экспозиции, представленные на форуме «Селигер-2010». На Форуме «Селигер-2010» генеральный директор Фонда ЖКХ встретился с координаторами федерального молодежного проекта «Все дома». Участники проекта рассказали о его содержательной части. По их словам, конечная цель - привнести в каждый подъезд и дом в России новые технологии. Участники форума также отметили, что такие проекты уже реализуются в 22 регионах России.

Но без современного образования начинать столь масштабную работу не имеет смысла. Поэтому каждый участник проекта в рамках Форума «Селигер-2010» обучается на курсах, получает консультации ведущих экспертов в данной области, посещает мастер классы и публичные лекции. После обучения каждый участник должен разработать проект модернизации собственного дома. Одной из главных задач которого должна стать разъяснительная работа среди жильцов, направленная на формирование сознания ответственного собственника жилья. Девизом проекта «Все дома» ребята провозгласили лозунг: гордиться тем домом, где ты живешь!

Участники проекта в разных городах России проводят акции, направленные на формирование сознания ответственного собственника жилья, а также борьбу с недобросовестными плательщиками.

Генеральный директор Фонда ЖКХ Константин Цицин отметил, что сейчас у молодежи есть реальные шансы реализовать себя в жилищно-коммунальной сфере и есть возможность занять лидирующие позиции, поскольку в настоящее время отрасль динамично развивается и открыта для инноваций.

О роли молодежи в развитии жилищно-коммунальной отрасли генеральный директор Фонда ЖКХ говорил и на лекции «Основные направления деятельности Фонда, место молодежи в реформе ЖКХ», которую он прочитал перед 400 активистами проекта «Все дома».

Продолжение
--PAGE_BREAK--

Стране необходимы профессиональные управляющие в сфере ЖКХ, которые способны не только заниматься эксплуатацией кранов и унитазов, а могут эффективно управлять «интеллектуальными» жилыми домами, микрорайонами и территориями, населенными пунктами и поселками, кондоминиумами. Однако отрасль ЖКХ сегодня - это высокотехнологичная отрасль, где применяются все новейшие современные информационные технологии, различные инновации и даже нанотехнологии. Для этого необходимы специалисты, получившие специальную подготовку, позволяющую правильно понимать, эффективно и своевременно внедрять, умело использовать достижения науки, рыночные правоотношения, ресурсосберегающие и информационные технологии, передовую практику в деятельность управляющих компаний. Отрасль ЖКХ будет существовать всегда и она нуждается в молодых квалифицированных кадрах. Эта перспективная отрасль, где есть возможность быстрого роста, - сказал Константин Цицин. В настоящее время практически во всех регионах страны организованы курсы по подготовке председателей ТСЖ и профессиональных руководителей управляющих компаний.

По его мнению, молодежь не в меньшей степени должна быть заинтересована и в возможности организации предприятий малого бизнеса в сфере ЖКХ. Малый бизнес, работающий в сфере жилищно-коммунального хозяйства, - надежная опора и равноправный партнер Фонда в деле реформирования ЖКХ. Увеличение числа малых предприятий позволяет поддерживать разнообразие услуг на рынке, что означает возможность более широкого выбора. К тому же, развитие малых предприятий открывает большие возможности по созданию новых рабочих мест. Это те очевидные преимущества, что лежат на поверхности, не говоря уже о существенном вкладе в экономику нашей страны.

По словам Константина Цицина, создание конкурентоспособных предприятий в отрасли, в свою очередь, позволит повысить качество жилищно-коммунальных услуг и культуру обслуживания населения. По окончании выступления участники Форума, задали генеральному директору Фонда ЖКХ Константину Цицину ряд вопросов о работе Фонда и роли молодежи в развитии отрасли.

Рассказывая о работе Фонда, Константин Цицин отметил, что Фонд содействия реформированию ЖКХ был создан государством не просто как механизм распределения денег. Это инновационный инструмент решения ряда задач, который позволит провести в стране реформу жилищно-коммунальной отрасли.

Первая из них формирование полноправного собственника, хозяина жилья. Ещё одна задача, решаемая посредством Фонда возвращение государством долгов своим гражданам. Ведь еще в начале 1990-х россияне получили право оформить жильё в собственность. Но для очень многих это право стало скорее проблемой государство было не в силах передать жильё в приемлемом состоянии. Программа капремонта и расселения аварийного жилья восстановит историческую справедливость. Наконец, третья основная задача, для решения которой создан Фонд, совершенствование механизмов направления средств на преодоление острых социальных проблем.

Генеральный директор Фонда отметил, что в настоящее время с участием средств Фонда ЖКХ отремонтировано либо ведется ремонт в более чем 90 тысячах многоквартирных домов. Мониторинг реализации программ капитального ремонта и переселения граждан из аварийного жилья специалистами Фонда осуществляется постоянно. По словам Константина Цицина, это сложная и объемная задача. Поэтому так важно, что бы жители контролировали проведение этих работ и вели их приемку. Эти обязанности жильцов дома, предусмотренные ФЗ-185, способствуют воспитанию ответственного собственника.

В Сосновском районе Нижегородской области в соответствии с Федеральным законом «О фонде содействия реформированию ЖКХ» осуществляется капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Под данную федеральную программу попало 26 многоэтажек. Итак, программа Правительства осуществляется, произошли положительные перемены, но еще предстоит многое сделать.

Заключение

Организация успешной работы ЖКХ – одно из важных условий обеспечения достойных условий существования. Система упраления ЖКХ требует реформирования. Главной цель реформы ЖКХ - это улучшение качества жилищно-коммунальных услуг при одновременном снижении затрат на их предоставление. Монополизм в этой сфере не дает потребителям и первую очередь населению возможности выбирать на рынке необходимый набор жилищных и коммунальных услуг. Для успешной реализации вышеназванной цели необходимо выполнить следующие задачи:

Завершение процесса разграничение функций собственника, управления и обслуживания в сфере ЖКХ на муниципальном уровне.

Повышения прозрачности всех процедур формирования тарифной политики ЖКХ.

Модернизация кадровой политики и подготовка нового поколения менеджеров для ЖКХ.

Реструктуризации и ликвидации задолженностей в сфере ЖКХ.

Необходим планомерный, поэтапный переход к полной оплате жилищно-коммунальных услуг при одновременном формировании эффективных, действенных органов, призванных обеспечить меры адресной социальной защиты малоимущих слоев населения. Бюджетные средства, выделяемые на модернизацию ЖКХ, должны эффективно и по целевому назначению использоваться. За соблюдением законодательства, регулирующего отношения в сфере ЖКХ необходимо усилить контроль.

Что касается системы сбора и обработки информации об основных изменениях в жилищной сфере России, приватизации жилья, данных о затратах на жилье и коммунальные услуги, тарифах и субсидиях, платежах и задолженности потребителей коммунальных услуг, она должна четко организована. При участии частного сектора в обслуживании жилья улучшится.

Создание системы ресурсосбережения (внедрение передовых технологий, установка приборов учета энергоресурсов (воды, газа и тепла ит.п.)).

Список используемой литературы

1. Воронин А.Г., Лапин В.А., Широков А.Н. Основы управления муниципальным хозяйством. Московский общественный научный фонд, 1997. - 88 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.1 и 2. ГК РФ. Часть 1. от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).

3. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

4. Новиков М. «Капитальная работа». Сосновский вестник от 26.08.10. № 98.

5. Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, # 49, ст.4622.

6. Фадеев В.И., Муниципальное право России. М.: 1994, С.28.

7. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 35, ст. 3506.

Становление рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг в России - одно из наиболее сложных направлений социально-экономического реформирования. В течение многих лет ЖКХ формировалось как сложная, многоотраслевая система в условиях централизованного управления, охватывающая более 30 различных видов деятельности. Россия, как страна с высоким уровнем урбанизации (более 70% населения проживает в городах), имеет жилищный фонд и коммунальную инфраструктуру, по своему масштабу составляющие весомую долю в национальном богатстве, однако, их состояние не соответствует технологическому и экономическому потенциалу страны.

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) - один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования. Управление ЖКХ, согласно ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", относится в основном к компетенции поселений.

Муниципальное управление жилищно-коммунальным комплексом относится в основном к компетенции поселений. На муниципальные районы возложены межпоселенческие функции: организация электро - и газоснабжения в границах муниципального района, содержание и строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями, организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, содержание межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

Управление ЖКХ - это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными жилищно - эксплуатационными организациями.

Важнейшим аспектом в управлении ЖКХ является принцип конкурентоспособности, определяемый наличием конкурентных преимуществ у предприятий и организаций, предоставляющих услуги, которые должны обеспечиваться ресурсосберегающими и инновационными подходами, развитием конкуренции и формированием социально-ориентированной политики, а также условиями, определяющими качество системы управления объектами ЖКК.

На современном этапе развития с учетом потенциала отдельных подотраслей ЖКК, типологии предоставляемых частных и общественных услуг, степени конкурентных отношений, наличия различных форм собственности на имущество, особенностей экономических механизмов функционирования предприятий, следует рассматривать в качестве отдельных сфер жилищное хозяйство и коммунальный комплекс, имеющие различные системы управления и принципы их реформирования.

В состав жилищного хозяйства входят жилые и нежилые здания с сетью эксплуатирующих и обслуживающих их предприятий и организаций. Коммунальный комплекс включает в себя системы инженерного обеспечения поселений (электроэнергия, тепло-, газо-, водоснабжение и водоотведение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Реформирование и технологическая модернизация ЖКК, повышение конкурентоспособности предоставляемых услуг, предприятий предполагают применение новых, более совершенных организационно-экономических и информационных методов управления, принципиально отличающихся от использовавшихся до недавнего времени в жилищно-коммунальной сфере.

Однако внедрение эффективных форм и методов управления осложняется специфическими особенностями трансформации собственности, экономических отношений и хозяйственного механизма функционирования предприятий ЖКК, усугубляемыми социально-экономической ситуацией в различных регионах.

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса явились многолетнее недофинансирование и неэффективная тарифная политика, предопределяющие дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ - возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств.

При этом наряду с диалогом "заказчик - подрядчик (предприятие жилищно-коммунального хозяйства)" формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

Инвестиционные, строительные и эксплуатационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства и управление ими;
- собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;
- потребители услуг - владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

Следует иметь в виду, что реформирование жилищно-коммунального хозяйства направлено на повышение роли органов местного самоуправления, самостоятельности и ответственности хозяйствующих субъектов различных форм собственности, обеспечивающих непосредственное обслуживание потребителей жилищно-коммунальных услуг и имеющих правовые и финансовые возможности не только для осуществления текущей эксплуатационной деятельности, но и для развития объектов жилищно-коммунального назначения.

При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:

Проведению субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства;
- формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;
- введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг, включая собственника - домовладельца, производителя услуг и их потребителя;
- завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов жилищно-коммунального хозяйства.

В основу системы муниципального управления жилищно-коммунальным хозяйством могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником - домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику - домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость и управлять ею.

Органам местного самоуправления, как собственникам объектов жилищно-коммунального хозяйства, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования единой социальной и финансовой политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно - технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.

На муниципальном уровне следует завершить процесс разграничения и оформления прав собственности на объекты жилищно-коммунального хозяйства. При этом право дальнейшего управления муниципальным жилищным фондом рекомендуется передавать службам заказчика.

Основные фонды подотраслей коммунального хозяйства целесообразно подразделять на две группы. Одна (так называемые технологические фонды) включает инженерную инфраструктуру - сети, котельные, насосные станции, очистные сооружения и тому подобное. Вторая (производственные фонды) состоит из объектов, обеспечивающих обслуживание фондов первой группы. Сюда входят гаражи, мастерские, производственные здания и тому подобное.

Собственник объектов коммунального назначения может передавать эти фонды в хозяйственное ведение или оперативное управление коммунальным организациям - подрядчикам.

Объекты коммунального назначения обслуживаются муниципальными предприятиями или акционерными обществами при сохранении за органом местного самоуправления контрольного пакета акций. При акционировании предприятий жилищно-коммунального хозяйства необходимо учитывать различный порядок приватизации производственной и технологической частей основных фондов.

Исходным является положение о том, что за состояние жилищного фонда отвечают его собственники. Они формируют порядок управления жилищным фондом, заключают договоры найма и аренды жилья, финансируют его содержание.

Муниципальные органы в управлении ЖКХ сочетают административные и хозяйственные функции, административный ресурс и договорные отношения. Они управляют и распоряжаются жилищным фондом, ведомственным и муниципальным коммунальным хозяйством; обеспечивают действие хозяйственных механизмов в жилищной сфере и договорные отношения в ЖКХ.

На местное самоуправление непосредственно возлагается организация:

Управления муниципальными жилыми домами, помещениями (учёт жилья, перевод жилых помещений в нежилые и обратно, согласование переустройства и перепланировки жилья, признание жилья непригодным для проживания, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда);
- управление специализированным жилищным фондом, в том числе служебным жильём, общежитиями, домами для беженцев и переселенцев;
- управление общим имуществом в многоквартирных домах на праве собственника помещений;
- конкурсного отбора управляющих организаций.

Организации, специализирующиеся в сфере управления помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг. Собственник - домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, а также заключение договоров найма.

Муниципальные управляющие организации выступают в виде службы заказчика, другого муниципального учреждения, многоотраслевого или специализированного предприятия. Жилищный фонд передаётся в управление муниципальным унитарным предприятиям на правах хозяйственного ведения или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. При этом заключение договоров на управление не обязательно.

Жилищно-коммунальное хозяйство как важнейшая сфера управления в обществе

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. В России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъявляемым требованиям: возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижении качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем в стране.

Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, которые имеют обширное поле деятельности и от результативности функционирования которых зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города.

Специфика ЖКХ состоит в его многопрофильности, многоотраслевой структуре, которая требует соответствующих организационно-правовой и экономической основ.

ЖКХ является важнейшей сферой социальной структуры общества. Качество ее функционирования на базе равноправного существования в данной сфере всех форм собственности позволяет создать поле качества экономических отношений собственников услуг ЖКХ и создать сетевую среду для реализации принципов социально-ориентированной рыночной экономики.

ЖКХ города является самостоятельной сферой в системе народного хозяйства, основной целью функционирования которой является удовлетворение потребностей населения и предприятий в услугах, обеспечивающих нормальные условия жизни и работы.

В соответствии с предметной областью исследования услуги - целесообразная деятельность человека, результат которой имеет полезный эффект, удовлетворяющий какие-либо потребности человека.

Способность удовлетворить человеческие потребности называется полезностью. Австрийская школа теории ценности подчеркивает, что полезность всегда имеет субъективный характер. Все то, что обладает полезностью, принято называть благом (материальные и нематериальные носители полезности, которые служат для удовлетворения потребностей). Услуги ЖКХ представляют собой виды деятельности, работу ЖКХ, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее не существовавший продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта.

Это блага, предоставленные не в виде вещей, а виде состояния функционирования ЖКХ.

Потребность в услугах ЖКХ возрастает под воздействием интенсивности труда, с необходимостью повышения качества человеческого капитала, закона возрастания потребностей.

Под действием объективного закона возвышения потребностей развиваются потребности населения в улучшении жилищных условий. В семейном бюджете доля расходов на жилище постоянно возрастает.

Процесс производства и потребления большинства услуг ЖКХ совпадает в производственно-временных координатах. На рынке услуг ЖКХ равенство спроса и предложения по объему и структуре оказываемых услуг должно соблюдаться постоянно. При этом производству услуг ЖКХ должен предшествовать социальный заказ в индивидуальной, коллективной или общественной формах, выступающий актом их общественного признания и гарантом обмена труда.

Из сказанного выше, можно сделать вывод, что ЖКХ занимает важное место в сфере муниципального управления обществом, так как без его функционирования невозможно обеспечение нормальных условий существования населения.